住在小区里，谁还没跟物业打过几次交道？不少业主一提到物业就头疼：要么觉得物业费交得冤，要么遇到问题物业踢皮球，想争两句又怕吵不过，最后只能自己憋屈。其实真不用跟物业“脸红脖子粗”，咱们国家早就把业主该享的权益写进法规里了。今天就用大白话把核心讲透，记住这2条明文规定，不管是公共收益、物业费还是服务维权，都能有理有据挺直腰杆，该拿的好处一分都少不了。

一、先明白：为啥不用跟物业“掰扯”？有法规撑腰

很多业主遇到物业问题，要么忍气吞声吃闷亏，要么跟物业争得面红耳赤，最后问题没解决，还闹得一肚子气。其实完全没必要这样，因为咱们手里握着“硬底气”——《民法典》和2024年3月刚修订的《物业管理条例》。

2021年1月1日起施行的《民法典》“物权编”，专门对业主的建筑物区分所有权、物业服务合同等内容做了明确规定；2024年修订的《物业管理条例》，更是把业主权益、物业职责细化到了日常场景里，比如公共收益公示周期、物业费调整流程都写得明明白白。

这两部法规就是业主维权的“说明书”，只要记准关键条款，跟物业沟通时直接“亮规定”，不用扯闲篇，问题解决起来又快又稳。说白了，业主和物业是平等的合同关系：你交物业费买服务，我按合同提供服务，谁也别糊弄谁。要是物业越界侵权，咱不用吵，拿法规说话比啥都管用。

二、核心规定一：小区公共收益，业主共有！不是物业的“私房钱”

提到小区公共收益，不少业主都以为是物业的“额外收入”，压根没往自己身上想。其实电梯里的广告、小区里的停车费、快递柜的租金这些钱，全是全体业主的“共同财产”，物业只是帮忙管理，咋用、咋分，法规写得明明白白。

1. 先分清：哪些钱算“公共收益”？

公共收益的核心是“小区共有部分产生的收入”，只要是业主共同拥有的区域、设施带来的收益，都算！常见的有4类，大家可以对照看看自己小区有没有：

- 广告收益：电梯内海报广告、单元楼大厅电子屏广告、小区外墙广告、门口灯箱广告的租金；

- 场地收益：小区空地租给商家搞促销的费用、快递柜/饮水机/自动售货机入驻小区的租金、公共区域临时摊位费；

- 停车收益：小区规划内的公共停车位（不是业主购买的产权车位）停车费、外来车辆临时停车费；

- 其他收益：公共区域废品售卖收入、共有设施（如篮球场、网球场）租赁收入等。

举个实在例子：某小区有20部电梯，每部电梯广告每月租金800元，一年光电梯广告就赚20×800×12=19.2万元；小区有40个公共车位，每个月收150元停车费，一年停车收益40×150×12=7.2万元；再加上快递柜每年3万元租金，一年公共收益总共29.4万元——这些钱，全是小区业主的！

2. 法规硬规定：收益归业主，物业只拿“合理辛苦费”

《民法典》第二百八十二条明确写着：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

这里有两个关键点，必须记牢：

- 归属权明确：扣除合理成本后，剩下的收益100%归全体业主，物业不能私吞、挪用，更不能当成自己的“盈利”；

- 成本有上限：物业管理公共收益会产生一定成本（比如广告位维护费、停车场管理人员工资、财务核算费），可以扣除，但不能乱要，一般不超过公共收益的10%-20%，具体比例需要业主大会或业主委员会与物业协商确定。

而且2024年修订的《物业管理条例》新增了“硬要求”：物业必须每3个月公示一次公共收益的收支明细，包括收入金额、支出项目、成本凭证等，业主有权随时查阅账目，物业不得拒绝或拖延。

3. 业主的钱，咋用？3种合法方式，业主说了算

公共收益不是某个人的，也不是物业能随便支配的，必须经过全体业主共同决定（一般需要业主大会或业主委员会表决通过），按法规，有3种正经用途：

- 补充专项维修资金：这是最常用的方式。专项维修资金是小区的“救命钱”，用来维修电梯、修补外墙、更换老化水管等共有设施，把公共收益补充进去，能避免以后业主再掏钱补缴，减轻大家负担；

- 改善小区公共设施：比如用公共收益给小区加装健身器材、修建休闲凉亭、升级监控设备、改造绿化景观，提升小区居住环境；

- 向业主分红：如果公共收益较多，且小区不需要补充维修资金、暂时不用改善设施，经过业主大会同意后，可以按业主所占建筑面积比例分给业主，相当于“小区福利”。

接着算前面的例子：29.4万元公共收益，扣除2万元合理成本（约6.8%），剩下27.4万元。如果小区专项维修资金不足，就把这27.4万元补充进去；要是维修资金充足，就用这笔钱给小区加装充电桩，或者按面积分红——假设小区总建筑面积10万平方米，你家建筑面积120平方米，就能分到27.4万×（120/10万）=328.8元，虽然不多，但也是自己该得的权益。

4. 物业不公示、乱花钱？这样办，不吵架也能维权

要是遇到物业不公示公共收益、挪用收益，或者乱算成本的情况，不用跟他们吵，按这3步走，稳稳维护权益：

- 第一步：书面申请公示：业主可以单独或联合其他业主，向物业提交书面申请，要求公示公共收益收支明细，根据《物业管理条例》规定，物业必须在15日内予以公示；

- 第二步：依托业主委员会交涉：如果小区还没有业主委员会，尽快联合其他业主依法成立，由业委会代表全体业主与物业正式交涉，要求物业限期整改并返还挪用的收益；

- 第三步：找主管部门或走法律途径：如果物业拒不配合，业主委员会可以代表业主向当地住建部门（物业主管部门）投诉，主管部门会责令物业整改；也可以直接向法院起诉，要求物业返还公共收益并赔偿损失。

三、核心规定二：物业费不是“漫天要价”，服务不达标可依法维权

物业费是业主和物业最容易起争执的点：业主觉得服务差，不想交物业费；物业觉得收不到物业费，服务更跟不上，形成恶性循环。其实物业费的收取标准、调整流程，以及物业该提供的服务，全有明确规定，不是物业说了算。

1. 物业费该收多少？不是物业想涨就涨

不少业主遇到过物业突然贴通知涨物业费的情况，其实物业费调整有严格流程，物业单方面说了不算。

根据《民法典》第九百四十四条和《物业管理条例》第四十条：

- 普通住宅物业费：实行政府指导价，由当地住建部门会同物价部门制定基准价和浮动幅度，物业只能在基准价范围内确定具体收费标准，不能超过上限；

- 非普通住宅物业费：实行市场调节价，由业主和物业通过物业服务合同约定，但收费标准需符合当地市场行情，不能“漫天要价”；

- 调整物业费：不管是普通住宅还是非普通住宅，调整物业费都必须经过业主大会同意——需要“双过半”表决通过，即参与表决的业主人数过半，且参与表决的业主所占建筑面积也过半，缺少任何一个条件，调整都无效。

举个例子：你家小区是普通住宅，当地物业费基准价为1.5元/平方米/月，浮动幅度为±20%，那么物业最多只能收1.8元/平方米/月（1.5×1.2）。要是物业想把物业费涨到2元/平方米/月，必须召开业主大会，经参与表决的业主人数和建筑面积双过半同意才行，否则涨费通知就是无效的，业主可以拒绝缴纳超额部分。

2. 交了物业费，物业该干啥？服务标准不能“缩水”

业主交了物业费，不是让物业“随便看看门、扫扫地”就行，根据《物业管理条例》和物业服务合同示范文本，物业需提供以下核心服务：

- 公共区域管理：小区道路、绿化、公共照明、垃圾桶、休闲设施等公共区域的日常清洁和维护；

- 安全防范服务：小区大门、单元门值守，公共区域定时巡逻，监控设备维护确保正常运行，消防设施定期检查；

- 共有设施维修：电梯、供水供电设施、排水管网、供暖设备等共有设施的日常保养和维修；

- 其他约定服务：协助代收快递、协调邻里纠纷、配合社区开展公共事务、公示小区重要事项等。

这些服务必须达到物业服务合同约定的标准，比如合同约定“每日清洁公共区域2次”，结果物业只清洁1次；约定“24小时门岗值守”，结果夜间无人值守，这些都属于服务不达标。

3. 服务不达标，能拒交物业费吗？别冲动，这样做才对

很多业主觉得物业服务差，就直接拒交物业费，其实这样做风险很大——物业可能会起诉业主，一旦法院判决业主败诉，不仅要补交物业费，还可能产生违约金，影响个人征信。

正确的做法是“先维权、再交费”，按这3步理性处理：

- 第一步：固定证据：用手机拍照、录视频，或留存书面记录，详细记录物业服务不达标的情况，比如“2024年10月5日，小区3号楼前垃圾堆积未清理”“2024年10月10日，1单元电梯故障，3天未维修”，标注好时间、地点和具体问题；

- 第二步：与物业协商：带着证据主动找物业沟通，明确指出服务问题，要求物业限期整改，整改期间可以协商减免部分物业费（比如服务不达标持续1个月，减免当月20%-30%的物业费），并签订书面协议；

- 第三步：寻求第三方协助：如果物业拒不整改或协商无果，可向当地住建部门投诉，由主管部门介入调查并责令物业整改；也可以由业主委员会代表业主与物业交涉，必要时可依法启动解聘物业的程序。

需要特别注意：即使物业服务不达标，业主也不能全额拒交物业费，因为物业可能已经提供了部分基础服务，只需按服务达标比例缴纳相应物业费即可。

4. 这3种情况，业主可以合法拒交物业费

不是所有情况都需要交物业费，以下3种情况，业主有权拒绝缴纳，物业不能强制收取：

- 物业未签订正式物业服务合同：如果业主大会或业主委员会未与物业签订书面物业服务合同，物业擅自提供服务并收取物业费，业主可以拒绝缴纳；

- 物业违规收费：物业收取的费用超出政府指导价范围，或收取合同外的不合理费用（如“开门费”“垃圾清运费”，而这些费用已包含在物业费中），业主可以拒绝缴纳违规部分；

- 房屋未交付：业主购买的新房尚未交付（未办理收房手续、未领取钥匙），物业费由建设单位（开发商）承担，业主无需缴纳；如果开发商已通知交房，但业主无正当理由拒不收房，从通知交房的次月起，业主才需要缴纳物业费。

四、别漏了！业主还有3项“隐藏权益”，也是法规赋予的

除了公共收益和物业费相关权益，业主还有3项容易被忽视的权益，同样是法规明确赋予的，别白白浪费了。

1. 有权查阅物业合同和财务账目

《物业管理条例》明确规定，业主有权查阅物业服务合同、物业费收支明细、公共收益收支账目等资料。如果物业以“内部资料”“商业秘密”为由拒绝，业主可以直接向当地住建部门投诉，物业必须配合查阅。

比如业主想知道物业费的具体用途，可以要求物业提供详细的支出明细，包括人员工资、设施维修费用、办公开支等，物业不得隐瞒或拖延。

2. 有权决定小区共有部分的用途

小区的公共空地、楼顶、地下室、架空层等共有部分的用途，不是物业说了算，而是由全体业主共同决定。根据《民法典》第二百七十八条，改变共有部分的用途（如将公共绿地改建为停车场、将楼顶出租给第三方），必须经参与表决的业主人数和建筑面积双过半同意，物业不得擅自决定。

如果物业未经业主同意擅自改变共有部分用途，业主可以要求物业恢复原状，造成损失的，还可以要求物业赔偿。

3. 有权解聘不合格物业

如果物业长期服务不达标、存在挪用公共收益、违规收费等行为，业主有权依法解聘物业。解聘物业的流程如下：

1. 由业主委员会提出解聘物业的动议；

2. 召开业主大会，对解聘动议进行表决，需经参与表决的业主人数和建筑面积双过半同意；

3. 业主委员会代表全体业主与物业协商解除物业服务合同，并按合同约定办理交接手续（包括移交小区档案资料、公共收益账目、专项维修资金账目等）；

4. 业主委员会组织公开招标或协商，重新选聘新物业，新物业入驻后按新合同提供服务。

五、结语：业主维权不用吵，记准规定不吃亏

跟物业打交道，拼的不是“嗓门大小”，而是“懂不懂法规”。记住这2条核心规定：小区公共收益归业主，物业不能私吞；物业费有标准，服务不达标可依法维权。只要拿着法规当依据，跟物业沟通时有理有据，就能轻松拿到自己的合法权益，不用再跟物业“掰扯”。

其实业主和物业不是“对立面”，而是利益共同体——物业提供优质服务，业主按时缴纳物业费，才能让小区管理进入良性循环，大家住得更舒心。希望每一位业主都能懂法、用法，维护好自己的权益，也希望物业能坚守职责，用心服务每一位业主。

你在跟物业打交道时，有没有遇到过公共收益不公示、物业费乱涨的情况？你是怎么解决的？或者你还知道哪些业主该享的权益？欢迎在评论区聊聊你的经历，给其他业主提个醒~