民法典关于前期物业合同的规定

1、法律明确规定的约束力：《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。这意味着，无论业主是否直接与物业公司签订了合同，都受到物业服务合同的约束。

2、法律分析：前期物业管理阶段，一般来说也就是现在的物业管理企业是开发商指定的，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

3、法律主观：一般来说，期限不超过3年。根据 物业管理条例 规定，对于前期 物业服务合同 没有规定合同期限，也就是说可以签订有期限和无期限的前期物业服务合同，只是规定在业主大会成立后，业主决定与物业公司或其他物业公司签订物业服务合同或业主的执行机构通知物业公司撤离进行自治管理，前期物业服务合同失效。

民法典、物业管理条例、司法解释:有关物业服务合同的规定

民法典的规定 明确物业服务合同的性质：将物业服务合同纳入法律编纂，填补了法律空白。 规定服务内容与费用支付：物业服务人需提供维修、管理等服务，业主需按时支付物业费。 确定合同效力及双方义务责任：建设单位与物业服务人的合同对业主具有约束力，明确了双方的权利和义务。

《物业管理条例》的规定：基础法律框架：现行《物业管理条例》为物业服务提供了基础法律框架，涉及服务提供、合同管理、费用收取、服务人员职责、投诉处理等方面。企业资质：物业服务企业应具备独立法人资格，提供合法、透明的服务，确保业主权益。

最高法院审理物业服务纠纷案件主要依据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释。物业服务合同的相关条款 最高法院在审理此类案件时，会重点参考《中华人民共和国民法典》中关于物业服务合同的定义、物业费支付义务、物业费催缴与诉讼、物业服务合同的继续与解除等方面的条款。

原最高院物业服务纠纷司法解释中关于物业服务合同对业主约束力的规定，现已被《民法典》第九百三十九条吸收，核心内容为：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

物业服务合同在民法典及最高人民法院的司法解释中，有着详细且具体的规定。以下是对物业服务合同中关键内容的概述：物业服务合同的约束力 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

物业费需要备案吗

物业服务人没有按规定备案，不可以收物业（服务）费。主要依据如下：按照《物业管理条例》第四十条的规定，业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

二是收费标准及备案文件。要公示政府指导价基准价、浮动幅度（多数地区最高上浮不超过30%）及备案编号。前期物业费需经发改部门备案，未备案或超备案标准收费均属违规。例如重庆中心城区电梯住宅物业费最高9元/㎡/月，超标准部分业主无需缴纳。三是收支明细与公摊费用。

法律分析：物业费需要备案。物业收费需不仅要在物价局登记备案，而且还要严格执行物价局的收费标准。如果另搞一套被查出，就会被严厉处罚。住宅前期的物业管理实行政府指导价标准，其他类型的物业实行市场调节价。一般需要到物价局、房管局备案。

简单来说，如果一个房屋连续六个月以上没有人居住或使用，业主需要向物业管理公司进行书面备案。在备案后，业主只需要按照正常物业费的70%来支付空置物业的管理费。这一规定旨在平衡物业公司的运营需要和空置房屋业主的实际情况。

一般来说，物业服务收费，包括小区内停车收费，需要在物价局进行备案。这主要依据的是《物业管理条例》的相关规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业在收取物业费时，需要遵守相关的价格规定，并接受物价局和房地产行政主管部门的监督。

关于物业服务合同的法律新规

《民法典》中关于物业服务合同的法律新规主要涵盖物业服务的范围、物业费以及变更物业公司三个方面，以下是对这些规定的详细梳理：物业服务的范围共有部分的管理与维护：根据《民法典》第九百四十二条，物业公司需妥善维修、养护、清洁、绿化和经营小区内的共有部分，包括楼道卫生、路灯维修等。

业主应交纳物业费：物业公司按照前期物业服务合同约定为业主提供了物业服务，业主应当向物业公司交纳物业费。这一规定确保了物业公司能够正常运营，并为业主提供持续的物业服务。

解析：若物业公司按合同提供服务，业主即使未入住也需全额缴纳物业费，不得以“未享受服务”为由拒付。房主出租、转让需告知物业公司：新法规定：业主装饰装修房屋、转让或出租物业专有部分、设立居住权或改变共有部分用途时，应及时告知物业服务人。

业主可免交物业费的情形：根据新规，业主在特定情况下可以不交物业费。例如，当房屋逾期交房时，业主无需为未入住的房屋支付物业费。此外，天然气开通费、物业合同规定以外的费用以及物业擅自增加的费用，业主也有权拒绝支付。

《民法典》新规：物业不得断水断电催交物业费 法条原文及解读 《民法典》第九百四十四条第三款明确规定，物业服务人员不得采取断水断电的方式催交物业费。这一规定旨在保护业主的合法权益，防止物业服务公司采取过激手段威胁业主的生存需求。法条原文：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

法律关系独立性：物业无权代行供水供电方权利合同相对性原则：物业服务合同与供水供电合同是独立法律关系。业主与供水公司、电力公司分别签订供水供电合同，享有持续用水用电的权利；而物业仅提供小区公共管理服务，无权干预供水供电方的合同履行。

业主有权查看前期物业合同吗

1、建设单位和物业公司应当公开前期物业合同，业主有权查看。依据如下：依据《民法典》第九百三十九条规定，法律授权建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及授权业主委员会代表业主与物业服务人签订的物业服务合同，均无需业主个人单独签订，且对买受人业主具有法律约束力。

2、法律分析：依据我国相关法律的规定，物业管理公司要与业主签订物业服务合同，所以业主是有权查看物业服务合同的，并且监督物业公司履行物业服务合同。法律依据：《中华人民共和国物业管理条例》 第六条 房屋的所有权人为业主。

3、如果物业不给看，业主可以找业委会要求查看合同内容的，物业公司也无权拒绝业委会的要求。法律依据：《中华人民共和国民法典》 第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

4、小区居民可以查看物业和第三方签订的合同。但需要符合以下条件：合法依据：小区居民需要有合法依据查看物业和第三方签订的合同，例如法律法规规定、物业服务合同约定等。相关程序：小区居民查看物业和第三方签订的合同需要遵循相关程序，例如向物业管理方提出书面申请、填写相关表格等。

5、法律主观：前期物业合同可以转让。前期物业合同是指物业建设单位与物业服务企业就 前期物业管理 阶段双方的权利义务所达成的协议，物业合同转让的，原物业服务人应当退出合同关系。

6、该类人有权查看物业合同。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。业主和物业服务企业应当遵守物业服务合同，履行物业服务合同约定的义务。

物业管理合同未经住建局备案,合同生效吗?

1、合同生效的，合同生效是指已经成立的合同具有法律约束力，合同是否生效，取决于是否符合法律规定的有效条件。　住建局要求物业合同要备案，那是出于行业管理的要求，并不是合同生效的必要条件，所以未经住建局备案的合同同样具有法律效力，只是违反了行业管理的要求，可能会被行政处罚。

2、综上所述，前期物业服务合同未经备案并不影响其效力。这是因为备案要求属于管理性规定而非效力性规定，且所援引的《广西物业管理条例》属于地方性法规而非法律或行政法规。因此，在实务操作中，我们不能仅凭合同未备案就认定其无效。相反，我们应该根据合同的具体内容和相关法律法规的规定来综合判断其效力。

3、然而，若合同明确将备案作为生效前提，那么未备案便可能使合同无法生效。因此，我们不能仅仅依据是否备案来判定前期物业服务合同的有效性。

4、该物业合同未严格遵循法定程序，其生效存在合法性瑕疵，不能直接认定有效。

5、物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（二）业主委员会签订的物业服务合同的效力业主委员会根据业主大会的决定与物业管理企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。